一、案情简介
原告以"房主"身份诉请解除租赁、腾房，并索要房租及水电费 2.19 万元、房屋损坏赔偿 1 万元。代理律师抓住原告并非租赁合同主体的关键，主张合同相对性抗辩。
二、争议焦点
原告是否为案涉租赁合同的适格主体。
三、办理结果
法院判决：驳回原告（出租人）要求支付租金及违约金的全部诉讼请求，委托人（承租人/被告）无需承担租金给付责任与违约金，租赁合同纠纷中以完胜结案。委托人免于背负本不应由其承担的金钱给付义务。
四、案件难点
房屋租赁合同纠纷中承租方应诉的难点在于：
- 租金抗辩事由有限：法律规定承租人支付租金是主要义务，能合法拒付的情形（不可抗力、房屋瑕疵影响使用、出租人违约在先等）需扎实证据支撑；
- 违约金可能较高：租赁合同中常约定高额滞纳金或违约金，一旦被认定违约，经济负担沉重；
- "腾房"威胁的现实压力：出租人在诉讼中常同时主张解除合同+腾退房屋，对承租人（尤其经营性租赁）的经营稳定性造成现实压力。
五、律师优势
郑炜轩律师在房屋租赁合同纠纷中同时具备出租方与承租方双向代理经验，能够：
- 从承租人视角精准识别出租人主张中的法律漏洞（房屋交付瑕疵、维修义务违反、面积不符等）；
- 对过高违约金援引《民法典》第585条进行调减抗辩；
- 在经营性租赁场景下兼顾法律抗辩与商业利益平衡，争取最有利方案。
六、律师工作
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租赁全过程复盘：从签约、交房、入住、使用、维修、催租到解约通知，梳理完整时间线与关键节点，寻找出租人可能的违约行为；
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房屋状况取证：对涉案房屋现状拍照/录像固定，重点记录可能影响使用的质量缺陷（漏水、噪音、设施故障等）；
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租金支付记录整理：汇总已付租金凭证（转账记录、收据等），证明承租人一直诚信履约；
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抗辩方案设计与庭审实施：围绕"出租人违约在先/房屋不符约定用途/租金抗辩事由成立"等核心论点组织答辩，驳斥原告诉请；
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胜诉后权益保障：确保判决书载明委托人不承担任何金钱给付义务，彻底消除后续追索风险。
七、律师点评
租房住店做生意，遇到房东起诉要租金怎么办？本案给出的答案是：不要慌，更不要盲目认账——认真审视整个租赁过程中对方是否有违约在先的行为。
很多承租人一收到传票就觉得"欠租是事实、肯定要赔"，但租赁关系中双方权利义务是对等的。如果出租人交付房屋存在质量问题、未履行维修义务或有其他违约情形，承租人完全有权依法行使抗辩权甚至反诉主张权利。
当然，最好的保护永远在签合同前——仔细审阅每一条款、入住时做交接清单、发现问题时书面通知并留存证据。这些"笨功夫"关键时刻能救你一大笔钱。